Реформа управления многоквартирными жилыми домами в Казахстане поставила перед собственниками выбор: создать ОСИ (Объединение собственников имущества) или перейти на НСУ (непосредственное совместное управление).
На первый взгляд обе формы предусмотрены законодательством. Но с точки зрения защиты имущественных прав собственников они существенно отличаются.
Почему ОСИ является более эффективной формой управления?
Главное преимущество ОСИ заключается в том, что на каждый многоквартирный жилой дом создаётся отдельное юридическое лицо.
Это означает, что:
- каждый дом имеет собственный банковский счёт;
- взносы собственников принадлежат только этому дому;
- денежные средства нельзя использовать на содержание других домов;
- председатель ОСИ и Совет дома подотчётны только собственникам своего дома;
- финансовая деятельность становится более прозрачной.
При НСУ управление, как правило, передаётся управляющей компании или КСК по решению общего собрания. В этом случае взносы собственников поступают на счета управляющей организации, а контроль со стороны жителей становится менее прямым.
Почему собственники не спешат создавать ОСИ?
Главная причина — ответственность.
Многие собственники не хотят становиться председателями ОСИ, поскольку понимают, что придётся принимать решения, отвечать за состояние общего имущества, работать с документами, организовывать собрания и контролировать расходы.
Это связано и с исторически сложившимся отношением к собственности.
На протяжении десятилетий люди привыкли считать, что за содержание дома должно отвечать государство. После приватизации квартир ответственность за общее имущество перешла к собственникам, но общественное сознание меняется значительно медленнее, чем законодательство.
Пока жители продолжают искать виноватых среди акиматов, управляющих компаний или застройщиков, ответственность за общее имущество остаётся размытой.
Почему важно изменить отношение к общему имуществу?
Каждый собственник квартиры одновременно является собственником доли в общем имуществе объекта кондоминиума:
- земельного участка;
- крыши;
- подвала;
- инженерных сетей;
- фасада;
- лестничных площадок;
- придомовой территории.
Именно поэтому необходимо, чтобы при покупке и продаже квартиры в документах отражалась не только площадь квартиры, но и доля собственника в общем имуществе объекта кондоминиума.
Это позволит каждому покупателю понимать, что вместе с квартирой он приобретает не только права, но и обязанности по содержанию общего имущества.
ОСИ — основа местного самоуправления
Институт ОСИ следует рассматривать не только как форму управления домом, но и как первое звено местного самоуправления.
Через участие в собраниях, принятие решений, контроль расходов и благоустройство жители приобретают опыт коллективного управления своей собственностью.
Этот опыт необходим и для развития микрорайонов, и для формирования активного гражданского общества.
Разделение полномочий
Государственное управление и местное самоуправление должны дополнять друг друга.
Аким города физически не может контролировать состояние каждого двора и каждого дома. Поэтому часть полномочий по управлению и содержанию общего имущества должна эффективно реализовываться самими собственниками через ОСИ, при поддержке государства и в рамках действующего законодательства.
Вывод
Будущее реформы МЖД зависит не только от законов, но и от готовности самих собственников брать ответственность за своё имущество.
Сильное ОСИ — это сильный дом. Сильные дома формируют сильные микрорайоны, сильные города и, в конечном итоге, сильное государство.
